国资入股 AMC加持 民营房企纾困瞄准新方向

来源:中国网地产 2022-06-07 18:46:36

近期,河南国资成建业地产二股东的消息不胫而走,成为了国资纾困出险房企的典型案例。

2021年下半年开始,房企普遍遭遇融资寒冬,销售也进入低迷期。在到期债务面前,多数找钱难的民营房企不得不靠卖项目,质押股票或引资入股等方式回血。其中,能与国资联姻这条路得到了多数业内人士的肯定。但想和亲者众,能和亲成功者少,毕竟谁也不愿做赔本的买卖。

河南国资驰援建业

6月1日晚间,建业地产股份有限公司公告称,公司第一大股东恩辉投资有限公司与河南同晟置业有限公司于2022年6月1日订立框架协议。恩辉投资拟以代价6.88亿港元,向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份,占建业地产总股本的29.01%。

恩辉投资由建业董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有,它持有建业地产70.11%股份,是建业地产第一大股东。此次交易达成后,恩辉投资的持股比例将下降至41.1%,仍为公司第一大股东,同晟置业为第二大股东。

同晟置业主要从事房地产开发和经营以及酒店管理,是由河南省铁路建设投资集团有限公司全资拥有,而河南省铁路建设投资集团有限公司又由河南省人民政府全资拥有。

值得一提的是,除了上述股权交易,同晟置业还将认购建业地产发行的本金额不超过7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

据悉,可换股债券持有人有两年并可再延期一年的是否转换选择权,若可换股债券全部转换为上市公司的股票,同晟置业将取得建业地产经扩大后总股本的16.6%。加上股权转让的部分,届时同晟置业将占建业地产已发行股份总数的41%。这意味着同晟置业有成为建业地产控股股东的可能,企业性质或将生变。

事实上,建业地产在引入战投之前,旗下两个文旅项目已抢先一步引国资入局。

5月16日,建业集团旗下知名文旅项目“只有河南戏剧幻城”和电影小镇发生股权变更,新增股东均为河南省政府旗下的国资企业。

过去一年,锅不单行在建业地产身上体现的淋漓尽致。在地产下行趋势下,建业地产还接连遭到洪水和疫情的双重夹击。

根据2021年年报,建业地产实现营业收入419.59亿元,同比下降3.1%;现金约98.48亿元,同比减少66.4%;毛利润约68.11亿元,同比下降20.8%;净利润约12.53亿元,同比下降40.4%;净借贷额120.92亿元,同比增长511.7%。

公开资料显示,建业地产存续美元债有8只,规模合计24.46亿美元。未来1-2年内,建业地产存在较大债偿压力,今年8月份有一笔5亿美元债到期。

不难看出,国资的入局,给面临到期债务压顶的建业地产,缓解了燃眉之急,国资背书也将助益其后续融资。

“联姻国资”渐成民企纾困流行模式

对于频频暴雷,融资难、融资贵的民营房企,能和国资联姻,是求之不得的。

不仅建业,与地方国资直接“和亲”的还有华南城

5月16日,华南城公告称,已经收到特区建发控股支付的认购金19.1亿港元。交易完成后,华南城主要股东兼单一大股东郑松兴持股比例由28.5%降至20.16%,特区建发控股持股33.5亿股,占比29.28%,特区建发(特区建发控股的全资母公司)成为了华南城的主要股东兼控股股东。

交易前,华南城营收利润双下滑,流动性危机难解,已在暴雷边缘徘徊。

数据显示,截止到2022年11月,华南城共有总计9.7亿美元债到期。此外,4月和8月,分别有6亿元14亿元的境内债需要偿还。短期集中到期的债务急需“白衣骑士”。

实际上,去年12月,与特区建发联姻的消息一出,华南城立刻“起死回生”。

1月到期的11.50%优先票据和10.875%优先票据,2月、6月到期的两笔美元债均顺利得到展期。

与国资直接入股建业、华南城的形式不同,“AMC+国企/央企”联手形式纾困民营房企,也成为眼下比较流行的一种方式。

4月初,央企招商蛇口、四大AMC之一的长城资产与出险房企佳兆业签署战略合作协议,各方拟建立战略合作关系,在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

佳兆业也表示,订立协议有助实现其于大湾区的核心价值,促进城市更新项目转型,活化商业及住宅项目资产,缓解短期流动资金困难。

5月份,频繁质押股票以缓解流动性危机的中南建设,获得了华融资产与南通国资设立合作主体的不超过50亿元的资金支持。

中南建设董秘表示,近期中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与公司控股股东等相关主体签署战略合作协议,计划针对公司及控股股东其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、政府与社会资本合作项目盘活等开展业务,相关合作有助于公司转型升级,推动行业良性循环和健康发展。

此外, 金科股份、中国奥园等房企也正处于引进国资进程中,目前已处于洽谈协商阶段。

国企进场 有助化解地方系统性金融风险

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,民企寻求与国资的合作,是目前解决债务问题的一种主流方法,这种组合有利于出险房企走出难关。总共有三个特点:首先,有国资做背书,对安抚债权人情绪,增强企业信用等级均起到积极作用;其次,当前多数国资资金状况都是不错的,可以为出险房企导入充裕的资金,有助于解决债务和流动性问题;最后,国资一般会帮助解决财务问题,不会干预太多企业战略方面的问题。

“本地国资对民企进行扶持,避免因企业破产形成烂尾情况,或给地方造成系统性金融风险。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示。

自去年下半年起,接连有房企暴雷的消息传来,这些房企既有鼎鼎大名的行业龙头,也有名不见经传的一些小角色,但能得到“白衣骑士”青睐的却并不多,被选中的“幸运儿”有人在矮檐下的妥协,关键也有足够优质的资产。

在业内人士看来,出售方想卖掉资质差的资产,买方自然希望买到好资产,但通常两方愿望很难达成共识。折中的方案一般是出售的资产包里有好有坏,然后谈价格。对于国资也一样,他们要考虑通过收购能否扩大规模,是否会给自身带来负担。一般北上广深优质的土地储备比较好出手。从规模上讲,小规模房企比大企业更容易得到救助。

谢逸枫表示,从目前这些案例来看,对价比往年低,一定程度上呈现出国资对项目去化回款能力的担忧。后续还可能会涉及到一些债务债权,以及合作双方能否按事先谈好的条件落实的问题。


(责任编辑:武爽)
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