债务“汛期”临近 多家房企出售项目储备资金

来源:中国网地产 2022-06-23 21:00:24

房地产作为典型的资金密集型行业,现金流对于房企而言极为重要。

自2020年下半年以来,随着“三道红线”监管政策的常态化,房企内部降杠杆持续推进,叠加外部融资环境收缩、企业规模增速放缓等因素的影响,部分房企流动资金紧张、信用危机频现,因此保持良好的现金流成为行业发展共识。

业内人士认为,现金流是房企的生命线,也是当下房企能否平稳度过行业调整期的关键一环。此外随着偿债高峰期的来临,充足的现金流储备成为房企应对到期债务的当务之急。

密集变卖资产

据不完全统计,今年以来有包括世茂集团、龙光集团、正荣地产、大发地产、金科地产、富力地产、禹洲集团、中国奥园、雅居乐、花样年等多家房企转让旗下项目或资产。

6月以来,阳光城、祥生控股、路劲华夏幸福远洋集团、云南城投等数十家房企先后发布出售、转让资产或股权的相关公告,涉及金额超360亿。

其中,6月5日祥生地产以9250万元出售所持湖州交投祥生房地产开发有限公司 50% 股权予浙江交投。值得注意的是,今年1月祥生分别以3.37亿元、4.87亿元转让其持有的浙江向日葵健康产业23.81%股权、杭州滨拓企业管理51%股权。3月再以2.72亿元转让海紫元银通置业58.5%股权。

6月13日,阳光城发布公告称,拟转让杭州高光置业所持有的的浙江永康6宗地块给滨江集团,股权转让代价14.98亿元,同时滨江集团还需偿还目标公司原有负债33.04亿元。

此外6月14日,远洋集团作价50.15亿元,出售位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目,买家为中国平安人寿保险。

6月17日,云南城投发布公告称,其及全资子公司天津银润拟挂牌转让昆明城海100%股权、红河地产100%股权、西安东智100%股权、海南天联华75%股权、海南天利发展75%股权等20家下属企业股权或合伙份额,挂牌参考底价合计约60.26亿元。云南城投表示,本次交易价款拟用于偿还债务和补充流动资金,以降低有息负债、优化资产结构、减轻经营压力。

业内人士认为,对于现金流紧张的房企而言,出售资产或许是解决流动性困难的最快捷途径,短期内可以帮助企业获得现金流度过危机;对于现金流较为充裕的房企而言,转让部分资产可以加快资产盘活、提升不动产资产流动性,同时也可以利用富余资金寻求更加稳定的投资收益。

债务汛期即将来临

需要指出的是,融资是房企现金流入的主要来源之一。但当下房企融资环境尚未全面修复,7月偿债高峰却已渐行渐近。在巨大的偿债压力之下,出售资产、提高现金储备成为部分房企的当务之急。

据贝壳研究院数据显示,2022年仍然是房企偿债的高峰之年,年内到期债券总额接近万亿,其中7月到期债务规模超过千亿;CAIC数据也显示,仅6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,年内有12家房企债券到期规模超百亿元。

但机构数据同样显示,房企融资规模继续下降。

据克而瑞研究中心发布数据显示,5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元,同环比均大幅减少。其中,债券发行375.07亿元,同比减少35.2%。

中指研究院监测数据同样显示,5月房企融资总额约612亿元,同比下降34.3%,环比下降21.2%。尤其是海外债方面,5月无新发行债券。

纵观数据可以发现,新发债券无法覆盖到期余额,“借新偿旧”可能性进一步降低。在此背景下,除了以公司现金偿还到期债务的方式外,房企转让股权回笼现金,提高现金流储备,可以让公司在不确定的市场环境下,进一步避免债务暴雷。业内人士预测未来市场上股权转让等收并购行为或仍将持续。

多举措提升现金流储备

随着现金流重要性逐渐凸显,如何多举措、长周期的提高现金储备、缓解流动性压力成为房企需要思考的关键问题。有专家指出,除了政策支持外,房企也应该结合自身发展,持续拓宽融资渠道、优化投资管理能力、提高公司运营能力,以实现现金流的科学性和精细化管控。

优化投拓能力。房企应根据当下市场环境,明确企业战略和方向,确定投资现金流流向;同时合理规划企业拿地时间、拿地频率、拿地谨慎度,适度开发项目,维持现金流的平衡。

提升运营能力。随着行业利润的普遍下滑,房企运营能力变得至关重要。在“管理红利”时代,提升运营效率,提高资产周转速度,加快现金回流,尽可能缩短现金周转期,可以减少企业资金压力。此外在当下数字化时代,积极上线信息管理系统,不仅可以假期对现金流的管理,也可以在施工、采购、销售、财务等方面降低成本,减少开支。

拓宽融资渠道。在当下市场融资缓解收紧的情况下,房企应综合运用房地产信托投资基金(REITs)等方式补充企业资金。

业内人士指出,随着各地调控政策的逐步放松、融资环境的持续改善,预计房地产市场环境将逐步回暖,房企应积极把握销售回暖窗口期,做好现金流管理,缓解债务偿付压力。

(责任编辑:崔瑞婷)
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